사실상 주거용의 허울…생활숙박시설의 덫
한때 ‘인천의 강남‘으로 불리던 송도국제도시, 그 화려한 스카이라인을 장식하는 마천루 중 하나인 힐스테이트 송도 스테이에디션이 준공 1년이 넘었음에도 불구하고 텅 빈 ‘유령 마천루’로 전락했다. 최고 23억 원에 달하는 분양가에도 불구하고, 이 건물은 용도 제한과 거래 절벽 속에 수분양자들의 깊은 고통을 낳고 있다.
힐스테이트 송도 스테이에디션은 ‘사실상 주거용’이라는 홍보 문구로 분양 당시 높은 경쟁률을 기록했다. 2020년 9월 분양 당시, 부동산 규제로 아파트 구매가 어려웠던 시기에 주택 수에 포함되지 않는다는 장점 때문에 투자자와 실수요자들이 몰려들었다.최고 107대 1의 경쟁률을 기록하며, 최고 23억, 최저 5.7억 원의 분양가를 자랑했다.
그러나 2021년, 정부가 생활숙박시설을 숙박시설로만 사용하도록 규제하면서 상황은 급변했다. 주거용으로 사용할 수 없게 되자 수분양자들은 혼란에 빠졌고, 오피스텔로의 용도 변경 또한 지자체 협의 문제로 쉽지 않은 상황이다.
현재 힐스테이트 송도 스테이에디션은 마이너스 프리미엄 매물이 속출하고, 계약금 포기 매물까지 등장하고 있지만 거래는 거의 이루어지지 않고 있다. 전용 83㎡ AA타입의 경우, 통상 보증금 1,000만 원에 월세 150만 원 수준이지만, 분양가의 70%를 연 4%로 대출받았을 경우 이자조차 감당하기 어려운 상황이다.
인천1호선 국제업무지구역이 코앞이고 송도 센트럴파크와 호수공원이 지척에 있지만, ‘집’이 아닌 ‘숙박시설’이라는 현실은 냉혹하다. 인근 아파트 더샵 송도아크베이의 전용 84㎡가 8억 원이 넘는 가격에 거래되는 것과 대조적인 모습이다.
정부는 생활숙박시설을 주거용으로 사용하려면 오피스텔로 용도 변경을 하라고 권고했지만, 이마저도 쉽지 않다. 지구단위계획 등 지자체 권한 사항이 걸림돌이 되고 있으며, 인천경제청 또한 시행사의 제안에 미온적인 반응을 보이고 있다.
결국, 수분양자들은 시행사를 상대로 계약 해제 소송을 진행 중이다. 주거용으로 사용할 수 있다고 홍보하여 분양받았으나, 실제로는 불가능하게 되었으니 계약을 해제해야 한다는 주장이다. 반면, 시행사 측은 정부 정책 변화에 따른 불가피한 상황이라며 책임을 회피하고 있는 것으로 알려졌다.
2022년 최고점을 찍었던 송도 부동산 시장은 하락세를 면치 못하고 있다. 특히 힐스테이트 송도 스테이에디션과 같은 생활숙박시설의 문제는 송도 부동산 시장 전반에 대한 투자 심리 위축을 불러오고 있다.
송도 아파트 시장은 2022년 고점 이후 지속적인 하락세를 보이고 있으며, “인천의 강남”으로 불리던 과거와 달리 구조적인 문제에 직면했다.
전문가들은 송도 부동산 시장의 회복을 위해서는 GTX-B 노선 착공, 교육 인프라 확충, 자족 기능 강화 등이 필요하다고 지적한다. 또한, 단기적인 투자보다는 장기적인 관점에서 접근하고, 서울 부동산 정책 변화와 교통 인프라 개선 등의 변수를 주시해야 한다고 조언한다.
하나금융투자 정용택 연구원은 “송도는 부동산 사이클의 변동폭이 크고 정책 민감도가 높은 지역”이라며 “지금은 하락기이지만, 서울 부동산 가격이 충분히 상승한 이후에는 대체 투자처로서 송도가 다시 주목받을 가능성이 높다”고 전망했다.
힐스테이트 송도 스테이에디션의 사례는 ‘유령 마천루’라는 비극적인 현실을 보여주며, 송도 부동산 시장에 대한 우려를 증폭시키고 있다. 부동산 시장 침체, 대출 규제, 공급 과잉 등 다양한 요인이 얽혀있는 만큼, 투자자들은 신중한 접근과 장기적인 안목으로 투자에 나서야 할 것이다.
이러한 상황 속에서, 송도 부동산 시장의 향방에 대한 전망은 전문가들 사이에서도 엇갈리고 있다. 단기적인 추가 하락 가능성을 배제할 수 없지만, 장기적으로는 GTX-B 노선 착공 등의 호재로 반등할 가능성도 있다는 분석이 제기되고 있다. 결국, 투자자들은 냉철한 판단과 리스크 관리를 통해 신중하게 투자 결정을 내려야 할 것이다.
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