“집값이 왜 떨어져요?” 레버리지에 취한 부부에게 전문가가 남긴 한마디
서울 집값이 ‘우상향 신화’에 취해 폭주하는 사이, 신혼부부들까지 대출 꼼수에 올라타 벼랑 끝으로 밀려나고 있다. 한 부부는 현금 1억 남짓을 쥔 채 11억짜리 아파트를 사겠다며 상담을 받으러 왔다. 혼인신고를 일부러 미루고, 남편 명의로는 담보대출, 혼인신고 안 한 아내는 세입자로 들어가 전세대출, 여기에 신용대출과 부모 찬스까지 끌어모아 레버리지로 집을 사겠다는 계산이었다.
1억으로 11억을 만드는 ‘기막힌 구조’에 부동산 시장은 이미 이런 편법을 노하우처럼 공유하고 있었다. 전문가가 “내 집 마련 자체는 찬성이지만, 이 방식은 위험하다, 하락 구간이 오면 못 버틴다”고 말리자 돌아온 답은 한마디였다. “집값이 왜 떨어져요?” 그들은 조언을 헛소리 취급하며 자리를 박차고 나갔다.
김인만 소장은 이 장면을 “범죄에 가까운 구도를 부추기는 시장”이라고 잘라 말했다. 레버리지 중독이 개인의 욕심만이 아니라 정책과 분위기가 합작한 결과라는 지적이다. 그는 국토부·서울시·경기도 회의에 불려가도 “일방 통보만 있고 소통은 없다”며, 잘못된 정보와 공허한 공급 계획이 시장을 더 왜곡한다고 비판했다. 사우나에서 “한남동 200억 아파트 샀다, 곧 500억 된다”는 대화를 들으며, 이미 초고가 아파트와 하이엔드 오피스텔은 실수요가 아닌 사치재로 변질됐다고 꼬집는다.
진짜 사치재는 ‘오를 것’ 같아서가 아니라, 가진 사람이 그냥 갖고 싶어서 사는 영역인데, 한국에선 레버리지로 명품 아파트를 들고 “언젠가 더 오를 것”만 꿈꾸는 왜곡된 욕망이 판을 친다는 것이다. 문제는 이런 신화가 과거 하락기를 죄다 지워 버린다는 점이다. 글로벌 금융위기, 박근혜 정부 시절, 2022~23년 조정장처럼 서울 아파트도 세 번은 크게 꺾였는데, 극단적 레버리지 투자자들은 이 구간에서 버티지 못하고 무너지는 패턴을 반복해 왔다.
그래서 그는 위험 관리의 기준을 명확히 박는다. 가족이 직접 살고, 소득 기준으로 이자 두 배까지 최소 3년은 버틸 수 있는 대출이면 괜찮지만, 1억으로 11억을 사는 ‘두 번 돌린 대출’은 처음부터 결과가 정해진 게임이라는 경고다. 금리가 오르고 거래가 얼어붙는 순간, 가장 먼저 시장 밖으로 튕겨 나가는 건 이런 구조의 신혼부부들이다. 동탄·남양주 같은 신도시에서 집값은 치솟는데 상가는 공실로 텅 비고, 전세대출 규제와 실거주 압박 속에 좋은 지역 전세 매물은 말라 간다.
여기에 코스피까지 반도체 기대감으로 4,000선을 두드리며 ‘부동산 광기 시즌’을 떠올리게 만드는 상황. 김 소장은 “급등 뒤에는 반드시 조정이 온다, 연착륙이 아니면 패닉”이라고 못 박는다. 대출 두 번 돌려 잡은 11억 아파트는 영화 속 해피엔딩이 아니라, 한 번만 큰 파도가 와도 가장 먼저 부서질 자리라는 것이다. 진짜 전략은 묻지마 레버리지가 아니라, 떨어져도, 금리가 올라가도 끝까지 버틸 수 있는 구조를 만드는 것이라는 메시지다.
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