사실상 문재인 시즌2…이재명 정부의 부동산 정책이 역대 최악인 이유

상승하지 않은 지역까지 규제 지역으로 묶은 것은 ‘무리수’?

정부가 ‘풍선효과 차단’을 명분으로 서울 전역과 인접 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역으로 묶은 ‘10.15 부동산 대책’이 시장에서 거센 후폭풍을 맞고 있다. 대출 한도를 대폭 줄이고 실거주자만 집을 사게 하는 이번 조치에 대해 땅집고 유튜브 채널에 출연한 김학렬 스마트튜브 부동산조사연구소장은 “우는 아이의 뒤통수를 때린 격”이라며 강하게 비판했다. 그는 특히 집값이 폭등하지 않은 ‘노도강(노원·도봉·강북)’과 ‘금관구(금천·관악·구로)’ 등 서울 외곽 지역이 강남급 규제에 묶인 점을 지적했다.

통계상 이미 시세가 마이너스이거나 상승하지 않은 지역까지 규제 지역으로 묶은 것은 ‘무리수’라는 평가다. 해당 지역 주민들은 “집이 안 팔려 매물로 내놓고 울고 있는데 ‘사지도 말고 팔지도 말라’는 식”이라며 억울함을 호소하고 있다. 김 소장은 이들 지역이 규제에 포함된 진짜 이유는 국토교통부가 서울시 전역을 광역 단위로 묶어 허가구역을 지정하는 ‘조건’을 채우려다 의도치 않게 끼워 넣어진 결과, 즉 일종의 ‘게리맨더링’이라고 분석했다.

이번 규제의 실질적 피해자는 돈이 많은 현금 부자가 아닌, 대출을 최대한 끌어 써야만 내 집 마련이나 ‘갈아타기’를 시도할 수 있는 실수요층이다. 저가 지역의 실수요가 막히면서 이들이 서울이 아닌 더 하급지의 경기도로 밀려나는 ‘풍선 효과’는 불가피할 전망이다.

더 심각한 것은 전월세 시장의 불안이다. 이번 대책으로 갭투자가 사실상 차단되면서 ‘전세 공급자’ 역할을 하던 투자 물량이 사라지게 됐다. 아파트뿐 아니라 다세대 빌라의 공급량이 90% 가까이 급감한 상황에서 임차 물량까지 줄어들면 전월세 시장은 더욱 극심한 수급 불균형을 겪게 된다. 김 소장은 현재 상황을 문재인 정부 때보다도 ‘더 최악’으로 규정하며 임차 물량 고갈을 경고했다.